问：如何在黄金海岸(Gold Coast)房地产投资中获取收益？

答：在任何地方购买房产，最重要的第一步应该是研究和理解供需间错综复杂的关系，并且确定在当地房地产业发展中所处的阶段。

买家在购买物业的国家中应该委托一位值得信赖、有名望的法律代理。另外所合作的房地产代理也应该是昆士兰(Queensland)房地产协会的成员之一。

在海外或者在其他城市/州投资房地产将会使投资者的投资组合更加多样化，如同股票投资组合一样，进入具有不同经济条件、市场循环的不同的市场，将投资风险分散。

在学习如何在黄金海岸的房地产行业中赚到钱之前，你应该了解是哪些原因造成了有些人在投资房地产上赔了钱。

实际上，赔钱的原因只有两个：

1 过于贪婪

2 没有做充分的准备

贪婪的投资者通常幻想快速致富──他们经常做出自我伤害的举动：错误估计经济形势，过高估计市场行情，在长线投资上作短线买卖。

在市场中，有上千人在给人做建议，而他们中很多人根本就不清楚市场的真实情况。

在房地产市场中，各种不同的建议都同时存在 ── 而且没有多少的书面记录在支持这些建议。如果想要让你做的决定帮助积累财富，你需要了解两个主要问题。

* 你为什么要买房产？
* 是谁要卖？是谁给你的建议？为什么他们要这么做？

购买房产的原因不外乎有三个：

1 自己用──用来住或工作；

2 作为收入来源──通过收取房租来增加短期的收入，而且同时还可以用来抵税。

3 市价增值──这是财富增加的主要来源。在你的财富上增加一种动态的复利式的增长─从单一的房产开始，当这个房产开始升值的时候，由这个房产作为跳板去购买更多的房产，从而加速财富的增长速度。

当我与人们谈论财富增加的问题时，他们中的很多人已经拥有了投资的房产，当我问到关于那些潜在的升值问题的时候，他们都认为房产有潜力升值。 但问题是，在他们购买房产之前并没有考虑过房产的升值的具体潜力。

他们知道房产会升值，但并不清楚升值的潜力有多大，而这种潜力有可能是1% 也有可能是300%：对于升值的真正定义是指价格上涨和货币贬值之间的差价（超出通货膨胀的部分)。

他们买房的决定不是基于资本增长的潜力，而是基于其他的一些因素：他们喜欢收取租金（通常发展商提供保证）或用来抵税；他们喜欢由他们所信任的人推荐的房子；较低的养护费用；看上去很便宜；吸引人的贷款标准。

这些购房的理由没有一个考虑了资本扩张的潜力，如果你要真正的增加财富，就不要过多地考虑这些无关紧要的因素。

你知道财富增加的最重要的因素吗？是土地

土地会增值，而不是房子。房子通常会因为折旧而贬值。在黄金海岸倒还有些例外: 海边或河边的房产，那些可以直接看到海的房子，这些房子本身不会贬值。但如果是独立的房子和土地的话，那就会更好。这些拥有独立土地的海边或河边的房产在过去的三年里几乎升值了三倍。


黄金海岸是澳洲发展最快的区域。现有人口增长率为3.4%，并且还在不断吸引更多的国内国际移居者。

黄金海岸作为旅游渡假胜地：- 国内和海外的游客

完美的空间 ━ 黄金海岸优美的环境吸引了众多国内国外游客到此渡假。在过去的50年中，黄金海岸每年接待超过6百万的各地访客。

在澳洲旅游观光评比中，黄金海岸的旅游特色成为全国30个参评景点中首选旅游胜地。

下面给出了黄金海岸的具体信息：

十大海滩: - 1 Broadbeach 2 Burleigh Heads 3 Currumbin 4 Greenmount 5 Kirra 6 Main Beach and The Spit 7 Mermaid 8 South Stradbroke Island 9 Surfers Paradise 10 Tallebudgera

十大景点：- 1 Broad beach Precinct 2 Broadwater 3 Dreamworld 4 Gold Coast Country 5 Lamington National Park 6 Natural Arch 7 Sanctuary Cove 8 Sea World 9 Surfers Paradise 10 Tambourine Mountain

十大庆典: - 1 澳洲女子大师赛 Australian Ladies Masters 2 广阔海滩的蓝调音乐节 Blues on Broad beach 3 木星赌场的魔幻百万跑马狂欢节 Conrad Jupiter's Magic Millions Racing Carnival 4 黄金海岸机场马拉松 Gold Coast Airport Marathon 5 Lexmark 6 世界级澳洲女子网球赛 Mondial Australian Women's Hardcourts 7 职业冲浪比赛 Quicksilver and Roxy Pros 8 Sanctuary Cove 国际游船展 Sanctuary Cove International Boat Show 9 黄金海岸品酒节 Taste of Gold Coast Festival 10 冬日摇滚音乐节 Wintersun Festival


在黄金海岸，房地产是一项诱人的投资项目。特别是公寓楼，在2003年12月到2004年3月一个季度的时间内已经达到了4.5% 的市价增值比率。而且，在同一时期公寓楼的租金也有9.1%的增长。

从1978年起，4次房地产业的黄金发展阶段是有目共睹的。每次之间相隔大约7年。如果继续保持如此势头，下一次房地产的快速增长期将发生在2007-2008年。

黄金海岸人口增长

2005年人口为484,005，截止到2006年黄金海岸的人口已达到507，439。 按照人口增长的预测数据，黄金海岸在2021年将达到683，500，每周都会以250人增长的速度。 未来的20年内黄金海岸将会被扩张重建，并提供足够的饮水，能源，道路，学校和保健服务设施。

昆士兰州出台了有史以来最重要的基础设施发展规划。州长Beattie先生以及州财政部长Terry Mackenroth 于2005年4月20日揭开了规划的面纱。为了适合未来20年增长370万人口的需求和未来昆士兰州东南地区发展的需要，他们勾画出了未来的前景并提出了550亿澳元的发展规划。

在这项人们期待已久的昆士兰东南地区基础设施规划中，黄金海岸在未来的10年将会投入超过73亿澳元的项目，而且还会与其他地区一起启用另外220亿澳元的建设资金。

黄金海岸人口总数仅占澳洲东南部地区的19%，却在未来的10年内拨用总投资323亿澳元的23%。

其中将要耗资5亿澳元建立一所医院，花费1.49亿澳元建立蓄水水库，53亿澳元修建道路。为适应未来13万新建家庭的教育，截止到2026年，20所新学校将全部建成。

Beattie先生说奠基计划将帮助未来的政府解决未来20年内移居落户在东南海岸的370万人口的道路、铁路、饮水、能源、健康、教育及社区基础建设的问题。更重要的是，这一计划没有受限制于执政政府，而是对未来的10年做出了预算并且反映出未来20年的规划。这项计划将创造无数的就业机会。

将来黄金海岸的物业会怎样?
昆士兰州的房产市场在未来的很长一段时间将继续呈现与整体相反的态势，保持稳定的增长。新房的销售水平在2007年头三个月中已上升了2.8%。 人口增长和较低的失业率有助于推动房地产市场。在澳洲城市发展协会的研讨会上，报告同时指出在2000和2005年间，黄金海岸一般的房产价格平均上涨了104%。如此良好的房产市场，归功于黄金海岸其独特的优势，分别为：

* 由于澳洲国内人口的移居以及国际移民造成的高速的人口净增长。
* 昆士兰州经济发展的高速增长。
* 昆士兰州就业增长百分比居全国之首。
* 拥有世界上最舒适最诱人的气候条件。


问：为什么投资购买住宅物业？谁会租房？为什么？

答：95%的澳洲人曾经有租住经历，更明白地说，30%的澳洲人现在仍然在租房──而且租房住的人口数量显示增长势头。 老龄人口数量、独居人口、年轻夫妇（没有孩子，两份收入）和单亲父母家庭在增长，这些趋势造成对出租房需求量的增加。另外，物业价格的攀升不但超过了通货膨胀率（这对房产市价增值大有好处）也超过了薪水的增长速度。由于物业价格的不断上升，并且超出了越来越多的人的购买能力，这些更造成了租房市场的蓬勃发展。

房地产投资提示：

经济实用的物业同样会为您的投资创造价值── 而且在房地产市场循环周期内不会造成重大损失。例如：它更容易转变成现金。高品质、高价位的物业的收益可以来自房屋本身的增值更有土地的增值。购买全新的物业可以帮助您在退税时减免税。经纪人可以帮您作出更适于您的计划，而不是银行。银行的评估可能会有偏差 ━ 也许造成重大的经济损失。

一些值得考虑的事情：

我居住在黄金海岸而且热爱这里。选择黄金海岸是一种对生活方式的选择：怡人的气候，海滩、教育、家庭安全、交通、两个国际机场、商店、就业、娱乐、医疗保健。在未来的5年，我可以把它看作一个以投资为目的的区域性市场。 在未来的15-20年，预言家认为黄金海岸将会与布里斯本合并。当然现在也只是一个小时的车程──那当然是未来所关注的。但是暂时而言，黄金海岸以旅游业为主，并有一些不同的其他工业分布在不同的区域。如今人口已经达到50万而且成为一个更为独立的区域。另一方面，这里现有的灵活性也创造了一个高度动态的市场氛围，为这里的人们提供了更多的机会。

如果您决定投资黄金海岸房地产业，我们可以为您提供：

*帮助您简化繁杂的手续并帮助您从全方位多角度衡量不同物业。
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